Treinamento: Do Chão ao Contrato de Locação

MÓDULO 1 - COMPRA DO TERRENO

1.1 -Compra por meio de licitação pública (casos e exemplos no DF, via Terracap, loteadora de imóveis na capital)

1.1.1 – Documentação exigida para pessoa física (PF) poder participar de uma licitação pública;

1.1.2 – Documentação exigida para pessoa jurídica (PJ) poder participar de uma licitação pública;

1.1.3 – Incidência de juros para pagamentos à prazo;

1.1.4 – Principais símbolos dos editais de licitação pública de terrenos;

1.1.5 – Comentários gerais sobre concessão de uso de licitações públicas.

1.2 - Compra de particulares

1.2.1 – Websites de pesquisa de terrenos no Brasil;

1.2.2 – Websites de pesquisa de terrenos nos EUA.

1.3 – Pontos importantes na escolha de um terreno

1.3.1 – Localização do terreno;

1.3.2 – Geometria;

1.3.3 – Preço, Valor Geral de Vendas (VGV) e indicadores;

1.3.4 – Tamanho do terreno;

1.3.5 – Topografia do terreno;

1.3.6 – Posição do terreno com relação às águas pluviais;

1.3.7 – Disponibilidade de estacionamento;

1.3.8 – Exemplos de projetos de urbanismo (URBs);

1.3.9 – Disponibilidade de água, esgoto, energia e águas pluviais;

1.3.10 – Documentação do terreno.

MÓDULO 2 - DOCUMENTAÇÃO E CARTÓRIOS

2.1 – Tipos de cartórios no Brasil

2.1.1 – Cartórios de registros (Lei nº 6.015/1973);

2.1.2 – Tabelionatos (Lei nº 8.934/1994);

2.1.3 – Cartórios em Brasília.

2.2 – Cartório/Tabelionato de Notas e Protestos

2.2.1 - Registro/lavratura da escritura no cartório de Notas e Protestos.

2.3 - Cartório de Registro de Imóveis

2.3.1- Registro da escritura no cartório de registro de imóveis.

2.4 - Ônus Reais do imóvel

2.4.1 – Matrículas;

2.4.2 – Registros;

2.4.3 – Averbações;

2.4.4 – Documentos do comprador;

2.4.5 – Documentos do vendedor.

MÓDULO 3 - PROJETOS E ALVARÁ DE CONSTRUÇÃO

3.1 - Desenvolvimento do projeto arquitetônico (projeto legal)

3.1.1 – Planta de situação e locação da edificação;

3.1.2 – Planta de implantação da edificação;

3.1.3 – Plantas baixas;

3.1.4 – Cortes e fachadas;

3.1.5 – Observações e comentários gerais;

3.1.6 – Acessibilidade (ABNT NBR 9050/2020);

3.1.7 – Normas e Gabarito (NGB) e Memorial Descritivo (MDE).

3.2 - Desenvolvimento do projeto estrutural

3.2.1 – Resistência mínima do concreto estrutural;

3.2.2 – Locação e carga dos pilares;

3.2.3 – Fôrma do térreo (baldrames);

3.2.4 – Fôrma da cobertura;

3.2.5 – Detalhamento da armadura das vigas, pilares e lajes.

3.3 – Desenvolvimento do projeto de fundação

3.3.1 – Fundações diretas e indiretas;

3.3.2 – Laudo de sondagem;

3.3.3 – Detalhes do projeto de fundação.

3.4 - Desenvolvimento dos projetos de instalações (água, esgoto e águas pluviais, elétrico, telefone, prevenção contra incêndios e SPDA)

3.4.1 – Projeto hidrossanitário (água fria);

3.4.2 – Projeto de esgoto e águas pluviais;

3.4.3 – Projeto elétrico;

3.4.4 – Projeto de telefone;

3.4.5 – Projeto de prevenção e combate a incêndio.

3.5 – Anotações de Responsabilidade Técnica (ART’s)

3.5.1 – Exemplos de ART’s reais;

3.5.2 - Passo a passo do sistema do CREA para confecção de uma ART.

3.6 - Aprovação do projeto

3.6.1 – Exemplo de projeto real aprovado.

3.7 - Expedição do Alvará de construção

3.7.1 – Exemplo de alvarás de construção reais.

MÓDULO 4 - EXECUÇÃO DA OBRA

4.1 - Canteiro de obras

4.1.1 – Demarcação do terreno;

4.1.2 – Organização (EAP) de um canteiro de obras;

4.1.3 – Filosofia “Lego”;

4.1.4 – Principais materiais e equipamentos para um canteiro;

4.1.5 – Tapumes de obras;

4.1.6 – Layout de um canteiro (um exemplo);

4.1.7 – Placa de obra;

4.1.8 – Estoques de materiais de construção;

4.1.9 – Locação da obra.

4.2 - Ligação de água, esgoto e energia

4.3 - Fundações

4.3.1 - Principais materiais e equipamentos;

4.3.2 – Exemplos de sistemas de fundação;

4.3.3 – Concretagem de estacas de fundação;

4.3.4 – Conectividade das fundações com o sistema de aterramento predial (SPDA);

4.3.5 – Outros detalhes técnicos.

4.4 – Estrutura

4.4.1 – Principais materiais e equipamentos;

4.4.2 – Escoramentos;

4.4.3 – Sequência da execução estrutural.

4.5 - Alvenaria e vedações verticais

4.5.1 – Principais materiais e equipamentos;

4.5.2 – Método executivo;

4.5.3 – Comparação de projeto e execução em campo;

4.5.4 – Aperto da parede de alvenaria com a estrutura da edificação;

4.5.5 – Execução de vergas e contravergas em vãos de portas e janelas.

4.6 – Instalações

4.6.1 - Principais materiais e equipamentos;

4.6.2 – Variedades de instalações em um mesmo local (ex. shaft técnico);

4.6.3 – Exemplo de campo completo com diferentes instalações prediais;

4.6.4 – Partes constitutivas do sistema predial de água fria;

4.6.5 – Sistemas de distribuição de água;

4.6.6 – Aproveitamento de água de chuva;

4.6.7 – Comparação de projeto de instalações com a execução real em campo;

4.6.8 – Outros detalhes técnicos sobre instalações prediais.

4.7 – Cobertura e telhados

4.7.1 - Principais materiais e equipamentos;

4.7.2 – Detalhes executivos.

4.8 - Revestimentos, acabamentos e caixilharia

4.8.1 - Principais materiais e equipamentos;

4.8.2 – Importância e complexidade do sistema de revestimento de paredes;

4.8.3 – Sistemas de revestimento de paredes;

4.8.4 – Argamassas colantes (AC I, AC II e AC III) e PEI de placas cerâmicas;

4.8.5 – Outros detalhes técnicos sobre sistemas de revestimento;

4.8.6 – Sistemas de pintura;

4.8.7 – Isolantes térmicos;

4.8.8 – Esquadrias/caixilharia;

4.8.9 – Vídeos recomendados no canal do YouTube (www.youtube.com/construcaocivil-info).

MÓDULO 5 - HABITE-SE DA EDIFICAÇÃO

5.1 - Habite-se de água e esgoto

5.1.1 – Exemplos reais de declarações de aceite para habite-se da CAESB;

5.1.2 – Exigências importantes para obtenção do habite-se de água e esgoto.

5.2 - Habite-se de energia elétrica

5.2.1 - Exemplos reais de declarações de aceite para habite-se da NEOENERGIA.

5.3 - Habite-se do corpo de bombeiros

5.3.1 - Exemplos reais de declarações de aceite para habite-se do corpo de bombeiros (CBMDF).

5.4 – Habite-se do DF LEGAL

5.4.1 – Exemplos de exigências reais do DF Legal em obras reais.

5.5 - Habite-se total da edificação

5.5.1 - Exemplos reais de habite-se totais.

5.6 – Considerações gerais

5.6.1 – CND INSS;

5.6.2 – Averbação da construção;

5.6.3 – Escritura;

5.6.4 – Ligações definitivas;

5.6.5 – Convenção de condomínio.

MÓDULO 6 - COMERCIALIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO

6.1 - Anúncio do imóvel com Habite-se total nas ferramentas digitais e nas redes sociais

6.1.1 – Exemplos de anúncios reais nos portais de imóveis (DF Imóveis e W Imóveis).

6.2 - Faixa de locação física no imóvel

6.2.1 – Exemplos de faixas fixadas em diferentes imóveis disponíveis para locação.

6.3 – Onde podem estar os nossos clientes

6.3.1 – Possíveis clientes do poder público (governo);

6.3.2 – Possíveis clientes da iniciativa privada.

6.4 – Visão de mercado

6.4.1 – Exemplos de aplicações reais para quiosques e bancas;

6.4.2 – Áreas de influência;

6.4.3 – Imóvel disponível para locação vs. imóvel alugado.

6.5 – Timeline do Google Earth como ferramenta de análise do mercado imobiliário

6.5.1 – Funcionamento da ferramenta do timeline do Google Earth;

6.5.2 – Criação de indicadores de crescimento de bairros e cidades.

MÓDULO 7 - ASSINATURA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DA EDIFICAÇÃO

7.1 - Modelo de contrato de locação completo

7.1.1 – Principais cláusulas do contrato de locação;

7.1.2 – Leitura completa de um contrato de locação real.

7.2 - Observações e comentários gerais sobre contratos de locação para imóveis não residenciais.

MÓDULO 8 - BÔNUS

8.1 - Modelos de planilhas

8.1.1 – Planilha de fluxo de caixa real das obras no Noroeste (Brasília-DF);

8.1.2 – Planilha mensal de controle de contas e investimentos para pessoa física (aplicável também para empresas);

8.1.3 – Modelo de opção para corretagem de imóveis.

8.2 - Análises econômico-financeiras de empreendimentos comerciais

8.2.1 – Análise contábil dos casos reais no Noroeste (Brasília-DF);

8.2.2 – Cálculos e análises dos indicadores financeiros (VPL, VPperpetuidade; payback descontado; ILL, TIR, ROI e payback contábil) dos casos reais no Noroeste (Brasília-DF).

8.3 - Outros dados sobre BTS (Build to Suit).

LISTA DE SIGLAS

ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas

AC I - argamassa colante tipo I

AC II - argamassa colante tipo II

AC III - argamassa colante tipo III

ADEMI/DF - Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Distrito Federal.

BTS - Build to Suit (construir para atender as necessidades de um cliente específico)

CAESB - Companhia de Água e Esgoto de Brasília

CAP - Central de Aprovação de Projetos

CBIC - Câmara Brasileira da Indústria da Construção

CBMDF - Corpo de Bombeiros Militar do Distrito Federal

CND - certidão negativa de débitos

CODESE/DF - Conselho de Desenvolvimento Econômico, Sustentável e Estratégico do Distrito Federal

EAP - Estrutura Analítica de Projeto

FCK - resistência característica do concreto à compressão (Feature Compression Know)

ILL - Índice de Lucratividade Líquida

INSS - Instituto Nacional do Seguro Social

IPHAN - Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional

LUOS - Lei de Uso e Ocupação do Solo do Distrito Federal

NEOENERGIA - Companhia de Energia de Brasília

NOVACAP - Companhia Urbanizadora da Nova Capital do Brasil

PEI - Porcelain Enamel Institute

PPCUB - Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília

ROI - retorno sobre o investimento (return on investment)

SEDUH - Secretaria de Desenvolvimento Urbano e Habitação do DF

SINDUSCON/DF - Sindicato da Indústria da Construção Civil do Distrito Federal

TERRACAP - Companhia Imobiliária de Brasília

TIR - Taxa Interna de Retorno

URB - projeto de urbanismo de uma determinada região

VGV - Valor Geral de Vendas

VPL - Valor Presente Líquido

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